Nuo liepos 1 d. įsigaliojo Ūkininko ūkio įstatymo pakeitimai, susiję su ūkininko sodybos statyba. Pagal naująją įstatymo redakciją, gyvenamąjį namą su pagalbinio ūkio pastatais neurbanizuojamoje ir neurbanizuotoje teritorijoje galės statyti ūkininkas, kuris bent trejus metus deklaravo pajamas iš žemės ūkio veiklos. Taip pat numatyta, kad gyvenamasis namas su pagalbiniais pastatais galės būti statomas tik 2 ha ir didesniame nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, išskyrus tuos atvejus, kai kituose įstatymuose, teritorijų planavimo dokumentuose nustatyta kitaip. Saugomose teritorijose ūkininko sodybos pastatų statyba turi būti numatyta saugomų teritorijų specialiojo teritorijų planavimo dokumentais nustatytose vietose. Ūkininko sodybos statybai, kaip ir kitiems nekilnojamojo turto objektams, yra reikalingi tikslūs kadastriniai matavimai.
Kas yra kaimo plėtros žemėtvarkos projektas ir kada reikia jo?
Prieš planuojant ūkininko sodybos statybas, svarbu žinoti, kad ūkininko sodybos statyba žemės ūkio paskirties žemėje yra leidžiama, jei sodyba statoma ne mažesniame nei 2 ha žemės sklype, išskyrus atvejus, kai kituose įstatymuose ar teritorijų planavimo dokumentuose yra numatyta kitaip. Ūkininko sodybos statyba leidžiama tik tada, jei yra užsakomas kaimo plėtros žemėtvarkos projektas. Kas yra kaimo plėtros žemėtvarkos projektas? Tai specialiojo planavimo dokumentai, kurie yra reikalingi kompleksiškam žemės naudmenų sudėties pakeitimo planavimui bei kitai su žemės naudojimu susijusiai veiklai. Kai atliekami šie darbai, reikalingas statybos leidimas, tuomet galima vykdyti ūkininko sodybos statybas.
Planuojate ūkininko sodybos statybas? Kyla klausimų dėl kaimo plėtros žemėtvarkos projektų? Kaip įkuriamos ūkininkų sodybos? Bendrąja prasme, statyba žemės ūkio paskirties žemėje yra draudžiama, išskyrus vieną išimtį - yra galimybė įkurti ūkininko sodybą. Ūkininko sodybos įkūrimą reglamentuoja Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymas, kuris nustato ūkininko teisinį statusą, ūkininko ir jo partnerių veiklos pagrindus, ūkininko ūkio įregistravimo bei išregistravimo sąlygas ir tvarką, ūkininkui teikiamą paramą ir ūkininko sodybos ar pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatų statybos sąlygas. Ūkininko sodybos įkūrimą taip pat reglamentuoja LR teritorijų planavimo įstatymas, LR statybos įstatymas ir kiti teisės aktai.
Reikalavimai asmeniui ir žemės sklypui
Tiek asmuo, pageidaujantis įkurti ūkininko sodybą, turi atitikti tam tikrus reikalavimus, tiek asmens valdomas žemės sklypas turi atitikti kriterijus. Ūkininkų sodybos įkuriamos žemės sklypui parengiant kaimo plėtros žemėtvarkos projektą.
Reikalavimai asmeniui: asmuo, norintis įkurti ūkininko sodybą, turi tapti ūkininku - t.y. specializuotose mokymo įstaigose išklausyti ūkininkavimo pradmenų mokymo programos kursą ir gauti tai patvirtinantį pažymėjimą. Šiam tikslui dar reikia ir valdyti žemės ūkio paskirties sklypą - t.y. žemės ūkio paskirties žemės sklypo turėjimas yra privaloma sąlyga tapti ūkininku. Įsigijus žemės ūkio paskirties sklypą, sekantis būsimojo ūkininko žingsnis yra kreiptis į konkrečios savivaldybės žemės ūkio skyrių su prašymu įregistruoti ūkininko ūkį. Savivaldybės administracijai pateikiamas ūkininkavimo pradmenų mokymo programos baigimo pažymėjimas, žemės sklypo Registrų centro išrašas ir planas. Ši procedūra yra labiau formalumas ir nėra sudėtinga.
Reikalavimai žemės sklypui: 11 straipsnis reglamentuoja ūkininko ūkio sodybos statybos sąlygas. Nustatyta, kad ūkininko sodyba statoma nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, ne mažesniame kaip 2 hektarai, išskyrus kai kituose įstatymuose ar teritorijų planavimo dokumentuose nustatyta kitaip. Taip pat, kitos paskirties pastatai, reikalingi ūkininko veiklai vykdyti, gali būti statomi ir nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, ne mažesniame kaip 0,5 hektaro, išskyrus kai kituose įstatymuose nustatyta kitaip. Saugomose teritorijose ūkininko sodybos pastatų statyba turi būti numatyta saugomų teritorijų specialiojo teritorijų planavimo dokumentais nustatytose vietose. Kai žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis yra Natura 2000 teritorijoje, ūkininko sodybos statyba gali būti ne mažesnėje kaip 2 ha dalyje už Natura 2000 ribų. Norint statyti ūkininko sodybą būtina žinoti, kad tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė paskirtis - žemės ūkio, ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 ha. Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.
Papildomi reikalavimai: Ūkininko sodybos vietos parinkimo projektai yra puiki alternatyva statyti generuojamus pagalbinio ūkio pastatus žemės ūkio paskirties žemėje, kai nėra galimybės laikytis bendrojo savivaldybės plano. Ūkininko sodybos vietos parinkimas (formavimas) yra viena iš kaimo plėtros žemėtvarkos projektų rūšių. Pagrindiniai reikalavimai: ne mažesnis nei 2 ha dydžio sklypas, savininkas turi būti deklaravęs pajamas iš žemės ūkio veiklos trejus metus, turi būti ūkininko pažymėjimas, registruoti ūkį sklype, kuriame planuojama projektuoti. Taip pat sklypo kaimynams turi būti išsiųsti laiškai apie ketinimą steigti ūkininko sodybą.
Svarbiausi nuostatai logiškai apibendrinant
Ūkininko sodybos vietos parinkimas leidžia organizuoti statybas į naują formą, kai savivaldybės bendrojo plano pakeitimais apribojimai gali keistis. Tačiau plačioji prasmė - žemės ūkio paskirties žemės urbanizacija yra galima. Teisinį procesą lemia ne tik sklypo plotas, bet ir specialiosios sąlygos bei teritorijų planavimo dokumentai. Dažnai tai reikalauja kaimo plėtros žemėtvarkos projekto, kadastrinių matavimų, teisinio įforminimo ir statybos leidimo.
Kalbant apie konkretų atvejį: įsigijote žemės ūkio paskirties sklypą su jau parengtu ūkininko sodybos planu ir užstatomu plotu. Įrašai rodo, kad norint gauti statybos leidimą, reikia tapti ūkininku, arba teisingiau - įregistruoti ūkį. Tam būtina: tapti ūkininku, gauti kaimo plėtros žemėtvarkos projektą, parengti vienbučio gyvenamojo namo - ūkininko sodybos projektą, turėti reikiamus dokumentus (žemės sklypo planą, pažymėjimą, planavimo sąlygas). Dar vienas aktualus aspektas - kai kurioms savivaldybėms gali būti paprašyta įrodyti ūkio pajamų iš žemės ūkio veiklos (pvz., sąskaitų už pardavimus).
Apibendrinant: norint statyti ūkininko sodybą, būtina atitikti kriterijus - būti ūkininku su pažymėjimu, turėti žemės ūkio paskirties sklypą ne mažesnį kaip 2 ha, deklaruoti pajamas iš žemės ūkio veiklos trejus metus (jei planuojama statyti gyvenamąjį namą). Tačiau kitos paskirties pastatai ūkininko veiklai vykdyti gali būti statomi ir ant 0,5 ha sklypo be pajamų reikalavimo. Saugomose ar Natura 2000 teritorijose papildomi apribojimai. Taip pat svarbu pažymėti, kad galimybės statyti ūkininko sodybą gali priklausyti nuo savivaldybės bendrųjų planų ir specialiųjų sąlygų, kurių reikia tikslintis. Kaip alternatyva, kaimo plėtros žemėtvarkos projektai gali būti naudojami vietoj tiesioginės aptakios projektavimo kelio, kai bendrasis planas neleidžia kito sprendimo.