Ar rengdami statinio projektą esate 100 proc. įsitikinę, kad visi jūsų sprendiniai bus įgyvendinti? Ar esate tikri, kad projekto stadijoje numatėte visas smulkmenas ir išsprendėte visus klausimus? O gal projektas buvo ruošiamas paskubomis ir jūs beveik nedalyvavote procese, todėl prasidėjus statyboms jūs susidūrėte su nenumatytais sunkumais ar abejotinais projekto sprendiniais? Ką daryti, jeigu namo projektui jau gautas statybą leidžiantis dokumentas, tačiau jūs norite kažką pakoreguoti? Greičiausiai rastume ne vieną atvejį, kuomet pradėję statybas, žmonės keičia tam tikrus projekto sprendinius statybų metu.
Turint statybą leidžiantį dokumentą, dažnai galvojama, kad projekto pakeitimai yra galimi. Tačiau toks mąstymas yra klaidingas, kadangi projekte galimi tik nežymūs pakeitimai. Baigus statybas ir norint užregistruoti nekilnojamąjį turtą registrų centre yra būtina statybos užbaigimo procedūra. Jos metu valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija tikrina statinio atitikimą statybos projektui. Per tikrinimo procedūrą, paaiškėjus, kad projekto sprendiniai skiriasi nuo faktinių, sprendžiama, ar šie nukrypimai yra esminiai ir ar jie daro įtaką statinio atitikčiai esminiams statinių reikalavimams. Neesminiais nukrypimais laikomi nukrypimai dėl matavimo paklaidų, nedidelių reljefo pasikeitimų statybos metu, statinio paprastajam remontui priskirtinų darbų įtakos.
Kas laiko neesminiais nukrypimais ir kada leistinos modifikacijos
Statybos techninis reglamentas STR 1.11.01:2010 „Statybos užbaigimas“ pateikia konkrečius neesminius faktinius nukrypimus nuo statinio projekto sprendinių ir teigia, kad inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų matmenys gali kisti iki 5 proc., pastatų ir inžinerinių statinių aukštis - iki 0,2 m, kiti matmenys - iki 0,2 m, išskyrus atvejus, kai šie nukrypimai sumažina norminius atstumus iki sklypų ribų, kai nėra gretimų sklypų savininkų ar valdytojų rašytinių sutikimų. Kaip jau kalbėta anksčiau, tiek prieš gaunant statybos užbaigimo aktą (netaikoma 1-2 butų gyvenamiesiems namams ir pagalbinio ūkio paskirties statiniams), tiek prieš patvirtinant deklaraciją apie statybos užbaigimą (reikalinga 1 ar 2 butų namams), tikrinančios institucijos įgaliotas pareigūnas patikrina, ar statinio sprendiniai atitinka faktinius, o esant nesutapimams, ar pastebėti nukrypimai nuo statinio sprendinių neviršija anksčiau paminėtų reikalavimų. Jeigu pakeitimai yra neesminiai, priklausomai nuo statinio paskirties ir jo kategorijos išduodamas statybos užbaigimo aktas arba patvirtinama deklaracija. Be abejo, projekto sprendinių pakeitimai turi atitikti normatyvinių statybos techninių ir normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų reikalavimus.
STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“ VI skyriaus 471 punktas teigia, kad keičiant neesminius statinio projekto sprendinius po statybą leidžiančio dokumento išdavimo, kai parengti darbo projekto sprendinių keitimai neatitinka techninio projekto sprendinių, techninis projektas turi būti pakeistas iki statybos užbaigimo procedūrų pradžios. Darbo projekto sprendinių keitimai turi būti suderinti ir su rangovu. Projekto papildymai, keitimai ir taisymai atliekami parengiant naujos laidos projektinių sprendinių dokumentą. Jei projekto sprendiniai keičiami kelis kartus, kiekvieną kartą dokumentui suteikiama nauja laida. Pakeistus, papildytus ar pataisytus projekto naujos laidos dokumentus privalo nustatyta tvarka pasirašyti projektuotojas (projekto vadovas, projekto dalių vadovai) tuo patvirtindamas, kad projektas atitinka įstatymų, kitų teisės aktų, projekto rengimo dokumentų, normatyvinių statybos techninių dokumentų, normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų nuostatas. Kur kas prastesnė situacija nusimato, kai po statybą leidžiančio dokumento išdavimo keičiami esminiai projekto sprendiniai. Tokiu atveju, atitinkamai turi būti keičiamas techninis projektas ir atliekama pakeisto projekto ekspertizė (jei ji privaloma).
Nežiūrėkite į tai atmestinai, kadangi statyba ne pagal projektą, t. y. Naujausi Statybos įstatymo pakeitimai nustato, kad nebaigtas statyti ar rekonstruoti ypatingas ar neypatingas statinys ir daiktinės teisės į jį, taip pat nebaigtas rekonstruoti į ypatingą ar neypatingą statinį nesudėtingas statinys ir daiktinės teisės į jį ne vėliau kaip per 3 metus nuo statybą leidžiančio dokumento išdavimo pradžios turi būti įregistruoti Nekilnojamojo turto registre Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos išduotos pažymos apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių pagrindu. Suklusti turėtų ir statybas baigę, jas pradėję ar ilgiau nei 3 metus betęsiantys statybos darbus, tačiau šių statinių neįregistravę gyventojai. Pastatyti statinį visiškai laikantis projekte numatytų sprendinių statytojams pavyksta nedažnai. Projektuotojai ne visada numato visas statybų metu iškylančias problemas, galiausiai vienų ar kitų sprendinių pakeitimo pareikalauja ir užsakovas.
Statybos techniniame reglamente numatyti neesminiai faktiniai nukrypimai nuo statinio projekto, kurie traktuojami kaip leistina paklaida. Prie tokių priskiriami inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų matmenų nukrypimai iki 5 proc., statinių išorės matmenų nukrypimai iki 0,2 m, o jų vietos neatitiktys žemės sklype iki 0,3 m. Pakeisti statinio projektą užtenka ir tada, kai faktinė statinio vieta žemės sklype (teritorijoje) ar statinio išorės matmenys neatitinka projekte numatytų ne daugiau kaip 1 m. Taip pat, jei laikančiosios konstrukcijos keičiamos į ne blogesnes savybes turinčias konstrukcijas arba dėl objektyvių priežasčių (nenumatytų aplinkybių, kliūčių) keičiama inžinerinio tinklo ar susisiekimo komunikacijos trasa ir dėl to keičiasi tokio inžinerinio statinio ilgis. Nukrypimams neviršijus minėtų matmenų statytojas turi pasirūpinti statinio projekto sprendinių pakeitimu, o prašyti naujo SLD jam neprivalu. Pakeisti neesminius statinio projekto sprendinius būtina iki prasidės statinio užbaigimo procedūros. Paminėtina tai, kad neseniai pakeistame statybos techniniame reglamente numatyta neesminių statinio projekto sprendinių pakeitimo išimtis. Ne visada nukrypus nuo projekto užtenka atlikti statinio projekto pakeitimus. Kai statinio vieta, jo paskirtis, laikančiosios konstrukcijos, išorės matmenys smarkiai nukrypsta nuo numatytų projekte, tokie pažeidimai laikomi esminiais ir statyba įgauna savavališkos statusą. Taip pat traktuojama ir statyba, kuri vykdoma numojus ranka į specialiuosius saugomos teritorijos tvarkymo ir apsaugos ar paveldosaugos reikalavimus. Aplinkos ministerija primena, kad visos statybos turi būti vykdomos laikantis teisės aktų nustatytų reikalavimų. Statinių statyba, neįvertinus visų aplinkybių, veiklos galimų neigiamų pasekmių ir nepasikonsultavus su reikiamais specialistai, kelia grėsmę žmonėms, aplinkai ir kraštovaizdžiui.
Nesusilpnėjusi teismų pozicija dėl minimalių atstumų ir laikotarpio vertinimo
Ar kiekvienas, net ir kelių centimetrų, nukrypimas nuo teisės aktuose nustatyto minimalaus atstumo automatiškai reiškia neteisėtą statybą? Lietuvos Aukščiausiasis Teismas naujausioje nutartyje suformulavo aiškią žinutę - ne visada. Byloje Teismas nagrinėjo kaimyninių sklypų savininkų ginčą dėl nuotekų tinklų, įrengtų per arti sklypo ribos, ir dėl galimo atstumo nesilaikymo iki šachtinio šulinio. Ieškovas siekė, kad atsakovai savo lėšomis pašalintų dalį nuotekų ir vandentiekio tinklų, nes, jo teigimu, jie buvo įrengti mažesniu nei 1 metro atstumu nuo jo sklypo ribos, o nuotekų tinklai - ir mažesniu nei 10 metrų atstumu nuo jo sklype esančio šachtinio šulinio. Šios bylos esmė - teismo atsakymas į klausimą, ar kiekvienas minimalaus atstumo nesilaikymas turi būti vertinamas formaliai, kaip savaime sukeliantis pareigą pašalinti statybos padarinius. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas aiškiai pabrėžė, kad Civilinio kodekso negalima taikyti mechaniškai. Anot AVOCAD teisininkės, ši nutartis yra svarbi tuo, kad dar kartą parodo - ginčai dėl statybų ir inžinerinių tinklų negali būti sprendžiami vien pagal liniuotę. „Kasacinis teismas šioje byloje aiškiai pasakė, kad vien formalus kelių centimetrų neatitikimas dar nereiškia, jog statyba tampa neteisėta. Vertinama ne tik pati paklaida, bet ir jos reikšmė - ar ji realiai pažeidžia kaimyno teises, ar paneigia teisės aktų saugomus tikslus“, - sako K. Ieškovas rėmėsi vėlesniais matavimais, pagal kuriuos kai kuriose vietose atstumas nuo nuotekų tinklų iki jo sklypo ribos buvo dar mažesnis. Vis dėlto, teismai nustatė, kad sprendžiant dėl statybos teisėtumo svarbiausia yra situacija statybos užbaigimo momentu. Tai reiškė, kad nukrypimai nuo privalomo 1 metro atstumo sudarė tik 2 ir 8 centimetrus. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pripažino, kad tokie nukrypimai yra nežymūs ir savaime nesudaro pagrindo konstatuoti statybos neteisėtumo. „Praktikoje tai labai svarbu. Teismas akcentavo, kad negalima automatiškai remtis po kelerių metų atliktais matavimais ir iš jų daryti išvadas, jog statyba buvo neteisėta nuo pat pradžių. Svarbu ir tai, kad teismai vertino ne tik centimetrus, bet ir platesnį kontekstą: tinklai buvo įrengti teritorijoje, kurioje jau buvo ir kitų komunikacijų, o ieškovas nepateikė realių alternatyvų, kaip tokį tinklą būtų galima perkelti nepažeidžiant kitų interesų. Tai rodo nuoseklią teismų kryptį - net ir tada, kai tam tikras nukrypimas formaliai egzistuoja, teismas vis tiek vertina proporcingumą, realias pasekmes ir tai, ar griežčiausia priemonė iš tiesų yra pagrįsta. Pasak Kamilės Šemeklytės, ši nutartis siunčia svarbią žinią ir kaimyninių sklypų savininkams, ir statytojams: teismui neužtenka vien parodyti, kad skaičius neatitinka normos. Kita bylos dalis buvo susijusi su ieškovo teiginiu, kad nuotekų tinklai įrengti per arti jo sklype esančio šachtinio šulinio. Ieškovas tvirtino, kad tai buvo akivaizdu, tačiau Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pabrėžė esminį civilinio proceso principą: kiekviena šalis turi įrodyti tas aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus.
Ši nutartis aktuali visiems, kurie susiduria su kaimyninių sklypų ribomis, komunikacijų įrengimu, rekonstrukcijomis ar ginčais dėl statybų teisėtumo. Viena vertus, ji patvirtina, kad teismai gina nuosavybės teisę ir teisės aktuose nustatytus atstumus. Ginčo sėkmę lemia ne vien tai, ar pavyksta parodyti formalų neatitikimą, bet ir tai, ar šalis geba tiksliai pagrįsti, kada pažeidimas atsirado, koks jo mastas, kokias teises jis realiai pažeidžia ir kokios teisinės pasekmės turėtų būti taikomos. „Iš praktinės pusės tai labai naudinga byla. Ji parodo, kad ginčuose dėl minimalių atstumų svarbu ne tik normos tekstas, bet ir įrodymai, laiko momentas bei proporcingumo vertinimas. O tai reiškia, kad tiek planuojant statybas, tiek ruošiantis ginčui būtina labai kruopščiai įsivertinti faktines aplinkybes ir įrodymų bazę“, - apibendrina K. Aplinkos ministerijos Statybos ir būsto departamento specialistai sulaukia nemažai paklausimų, ką daryti, jeigu statybos metu nukrypta nuo statinio projekto. Pasitaiko atvejų, kai tik statybos metu paaiškėja, kad šiek tiek pakeitus projektą statinys labiau atitiktų statytojo poreikius ar gražiau atrodytų. „Labai kviečiame žmones, susidūrusius su bet kokiomis abejonėmis ir klausimais dėl statybų, pasinaudoti proga gauti specialisto konsultaciją. Didžiausi nemalonumai statytojui gresia, jeigu statybos metu esminiai projekto sprendiniai buvo pažeisti jau išdavus statybą leidžiantį dokumentą (SLD). Pavyzdžiui, pakeista statinio vieta žemės sklype, statinio ar jo dalių paskirtis, laikančiosios konstrukcijos ir jų išdėstymas, išorės matmenys. Tokiu atveju statyba laikoma savavališka. Pakeitus esminius projekto sprendinius ir norint tęsti statybą, reikia pakeisti šį projektą ir pakeistajam gauti naują SLD. Naujas SLD nėra privalomas, jeigu faktinė statinio vieta žemės sklype ar jo išorės matmenys neatitinka projekto ne daugiau kaip vienu metru. Jis taip pat nėra privalomas tais atvejais, kai laikančiosios konstrukcijos keičiamos ne prastesnėmis konstrukcijomis, kai dėl nenumatytų aplinkybių keičiant inžinerinio tinklo ar susisiekimo komunikacijos trasą keičiasi inžinerinio statinio ilgis. Kai keičiami neesminiai statinio projekto sprendiniai, techninis projektas turi būti pakeistas iki statybos užbaigimo procedūrų. Su specialistu pasikonsultuoti galima skambinant į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją. Statant namą dažnai atsiranda minčių pakeisti jau suprojektuotus sprendinius. Keičiami tiek namo išplanavimo sprendiniai, tiek namo vieta sklype, komunikacijų vieta ir t.t. Pastačius „ne visai” pagal projektą kyla natūralus klausimas - „Ar tokį namą bus galima priduoti?”. Pabandysim trumpai aprašyti kokie nukrypimai nuo projekto yra leistini, o kokie yra rimti ir esminiai. Pakeitus esminius statinio projekto sprendinius ir norint tęsti statybą, privaloma gauti naują statybą leidžiantį dokumentą. Tai reiškia - naujas projektas, nauji derinimai, išlaidos. Netgi nauji reikalavimai (kaip pvz. energinė klasė - A+). Jei namas buvo projektuotas ir statytas kaip B klasės, gavus leidimą A+, labai tikėtina, kad tokio namo apskritai nebus įmanoma įteisinti. Jei jau pakeitimai tikrai būtini - reikėtų „taikyti” į leistinus pakeitimus, kuriems užtenka supaprastintos projekto korektūros. Tokiu atveju užtenka „pataisyti” projektą, t.y. padaryti jo naują versiją. Naujo statybos leidimo gauti nereikia.
